徐虎律师团队曾处理一起交织执行、民事、行政多重法律关系的复杂案件。彼时案件正值执行异议期间，因同时涵盖继承法律关系与不动产登记行政法律关系，单一专业视角难以全面应对。为此，团队特邀行政法专家邓建新律师、婚姻家事专业律师张美芳，与团队成员曹园园律师组成联合办案组，充分发挥各自专业优势，形成合力。最终，案件在行政诉讼程序中取得了实质性胜诉，为当事人后续通过继承纠纷主张权益提供了有力依据，赢得了当事人的高度赞誉。

一、案件情况案涉房屋原登记在Z某名下。Z某生前先后设立两份公证遗嘱：第一份载明“待其去世后，案涉房屋归子女A、B、C三人所有”；第二份载明“案涉房屋归C所有”。

1988年，Z某去世。同年，C持第二份遗嘱公证前往不动产登记主管部门办理了变更登记，案涉房屋所有权自此登记在C名下。C于2021年去世，房屋仍登记在其名下。

1990年，公证处认定第二份遗嘱公证不符合《办理公证程序试行细则》相关规定，出具决定撤销了该份遗嘱公证。2012年之前，A、B持续致信不动产登记主管部门，要求将案涉房屋更正登记回Z某名下，但未果。期间，A、B也曾提起继承纠纷诉讼，但均以撤诉告终。

2018年，C将案涉房屋出售给L，双方一直未办理过户手续。2023年，L以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，要求C之子配合办理过户登记。案件经两审终审，法院判决支持了L的诉讼请求。

A、B委托我方时，该案已进入强制执行阶段，案涉房屋即将过户至L名下。

 

二、本案存在的难点以及应对策略

本案的难点在于：

第一，难以对抗执行。Z某去世后，案涉房屋未进行析产，且长期登记在C名下。基于不动产登记的公示外观，C出售房屋后，L据此签订房屋买卖合同、取得生效判决、申请强制执行，程序环环相扣。A、B作为继承人，在未析产、未完成产权登记的情况下，难以直接排除强制执行。

第二，诉讼路径受阻。若通过继承权纠纷主张权益，存在超过20年最长诉讼时效的风险；同时，第二份遗嘱公证被撤销后，案涉房屋登记在C名下的权利基础已不复存在，登记行为存在错误，不动产登记部门理应更正登记至Z某名下。然而，该错误登记已维持36年，若提起行政诉讼请求撤销，将面临超过《中华人民共和国行政诉讼法》规定的最长20年起诉期限、被裁定驳回起诉的风险。即便A、B曾持续主张权利，现有材料显示其最后一次主张时间为2012年，起诉期限问题依然严峻。

第三，时间窗口紧迫。即便不考虑诉讼时效或起诉期限的障碍，A、B另案诉讼耗时冗长。待其获得胜诉判决，案涉房屋很可能已执行过户至L名下，届时胜诉判决将沦为“一纸空文”。

面对上述困境，我方律师团队经审慎研判，制定了分步推进、以行政诉讼为最终破局利器的组合策略。

1、当务之急：启动执行异议程序，阻止过户，以时间换取空间。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，案外人对执行标的物主张享有实体权利，认为该财产不属于被执行人的，可依法提起执行异议，请求中止执行并确认合法权益。

据此，我方建议A、B首先以案外人身份申请执行异议。这一安排的核心目的并非期待异议本身获得支持，而是“以时间换取空间”，为后续民事、行政方案的制定与实施争取准备时间。

2、关键布局：利用执行异议程序，获取撬动行政诉讼的关键证据。

我方律师团队通过研读生效民事判决书发现，不动产登记主管部门曾于2020年5月对C作出《关于xxx房屋不动产更正登记的通知》，拟进行更正登记，但同年9月又撤回了该通知。这一发现成为突破行政诉讼起诉期限障碍的关键线索。

为此，我方充分利用执行异议中止执行的时间窗口，依法申请调查令，向不动产登记主管部门调取案涉房屋全部档案材料。在档案中未发现上述两份通知的情况下，律师多方协调，与不动产登记主管部门领导层座谈，深入了解2020年更正通知的历史背景与行政决策过程。同时，通过与法院沟通，在执行异议普遍书面审理的惯例下，成功促使法院组织证据交换并开庭审理，最终在庭审中固定了《关于xxx房屋不动产更正登记的通知》和《撤回通知》。

上述工作为后续诉讼奠定了坚实的证据基础，也成为撬动行政诉讼的关键支点。

3、组合出击：利用执行异议之诉与再审争取时间，行政诉讼实现破局。

我方深知，仅凭执行异议难以从根本上解决问题。A、B主张的继承权，难以直接排除L的强制执行。在执行异议被驳回（符合预期）后，我方同步启动三条战线：一是执行异议之诉，借助其“立案快、立案即中止执行、审理周期较长”的程序便利，继续为后续诉讼争取时间；二是申请再审，尝试从审判监督程序角度寻求突破；三是行政诉讼，直指本案核心症结——不动产登记部门违法撤回更正登记的行为。前两者主要功能在于拖延执行进程，为行政诉讼推进赢得时间窗口。

经深入研究，我方发现不动产登记部门于2020年9月作出的《撤回通知》具有以下三个关键特征：

第一，具有可诉性。该通知明确终止了已启动的更正登记行为，产生了独立的行政法律效果，并非过程性行为，属于可诉的行政行为。

第二，起诉期限尚未届满。我方知晓该《撤回通知》内容的时间为执行异议期间，而非通知作出之日。据此，此时提起诉讼并未超过六个月的法定起诉期限。

第三，该行政行为存在违法情形。行政机关依法行政是基本原则。本案中，登记部门于2020年5月作出《关于xxx房屋不动产更正登记的通知》，拟将房屋登记至Z某名下，后仅依据C代理律师的书面建议文件，便径行作出《撤回通知》终止更正程序。该《撤回通知》缺乏事实依据和法律依据，明显违法。

最终，我方在行政诉讼中取得全面胜诉。法院在判决中撤销了《撤回通知》，使得案涉房屋登记在C名下的事实基础陷入存疑状态——即登记行为的合法性与权属依据均不再具有确定性。这一裁判结果为后续A、B主张继承权益提供了有力的事实依据支撑。

   

三、办案启示

1、程序选择决定案件走向。

面对生效判决和执行的紧迫局面，我方律师团队没有机械地选择传统继承诉讼路径，而是精准判断“先阻止执行”为第一要务。通过及时提起案外人执行异议等程序，成功为后续工作争取了宝贵的时间窗口，这一策略选择是本案成功的关键转折点。

2、程序本身可以成为获取证据的有效工具。

在常规手段无法获取证据的情况下，律师应当善于“以程序谋证据”。通过精巧设计诉讼流程，利用司法程序的公开性和强制性，倒逼关键证据浮出水面。

3、行政诉讼成为破局的钥匙。

在继承纠纷受制于诉讼时效、执行异议难以排除执行的困境下，似乎每一条路都走不通。我方律师团队通过行政诉讼找到案件突破口，为当事人后续通过继承纠纷维权提供了有力支撑。这启示我们：当传统民事路径受阻时，不妨跳出框架，借力其他争议解决机制，往往能起到“四两拨千斤”的关键作用。

案例提供：徐虎律师简介

  

徐虎，男，北京市首信律师事务所管理合伙人，中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司法律顾问、中国电力企业联合会法律分会创始会员、北京社会治理法治研究会会员。

执业二十五年来，主要为政府、央企提供法律服务，在政府监管合规、资本市场投资、房地产、建设工程法律领域有深入的研究和丰富的经验，并在上述领域为多家客户代理中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会、香港国际仲裁中心商事仲裁案件及法院的重大诉讼、执行案件，业绩优良。

文章作者简介：曹园园律师简介

曹园园，女，北京市首信律师事务所律师，曾有十年法院系统的审判辅助实务工作经验。

主要负责建工类国央企、大型国企日常法律顾问业务，在公司经营风险控制、合规、房地产业务方面有丰富经验。