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涉住宅类执行异议

建工企业对抗“消费者优先权”实战指南（二）

作者按：《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（下称《执行异议之诉司法解释》）实施后，司法层面对消费者生存权优先权的认定标准进一步放宽，商铺、公寓，甚至车位等非传统住宅类型房屋被纳入优先权保护范畴，这一变化进一步压缩了建工企业的工程价款受偿空间。作为长期深耕建工领域法律实务的专业从业者，笔者结合最新法律规定、典型司法判例及一线实务经验，深度拆解法院对此类案件的审查逻辑，提炼形成“应对法”，为建工企业破解该类维权困局提供精准且可落地的实务指引。

摘要：《执行异议之诉司法解释》的施行，不仅对房屋性质条件放宽，而且取消“无房”准入门槛，给建工企业工程价款优先权的实现带来重大挑战。本文通过对比新旧法律规范的核心差异，解析法院“穿透式审查”要点，结合两类典型司法案例，总结形成“狙击居住真实性+核查交易合法性+精准适用法律”的实战抗辩策略，并对实务中常见的维权风险予以提示，旨在为建工企业的工程款回收工作提供系统性解决方案。

本文内容接《执行异议之诉司法解释下涉建工执行异议全场景维权攻略系列序篇》

一、新规施行：建工企业遭遇权利空间挤压，但实质审查留有机会

《执行异议之诉司法解释》实施前，认定消费者优先权主要依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议和复议规定》）第29条，需同时满足“所购房屋为用于居住的商品房、购房人名下无其他可用于居住的房屋、已支付房款比例超合同总价款50%”三项要件，施工企业抗辩空间相对较大。《执行异议之诉司法解释》实施后，第11条以“生存权优先”为理念，大幅度放宽消费者优先权认定标准，直接导致建工企业可供主张优先受偿的财产范围缩窄。

需明确：新规放宽的是消费者优先权认定的形式要件，而非实质要件。若购房人主张的“居住需求”不真实，或“房屋交易行为”虚假，其优先权主张仍可被否定。当前法院对此类案件的审查已从“形式核对”全面转向“实质核查”，建工企业只要精准把握司法审查要点，仍可在权利博弈中占据主动。

二、核心变化：新规带来的三大挑战与底层逻辑

要破解涉消费者优先类执行异议的困局，建工企业需先厘清新旧法律规定之核心差异，明确自身在执行异议程序中面临的具体挑战：

三、审查核心：三大维度穿透核查优先权真实性

（一）居住需求的“必需性”：是否为不可替代的生存保障住房

“必需性”的核心标准为“不可替代性”，而非房屋的产权登记性质或购房人名下住房的绝对数量：

1、现有住房适配性：即便购房人名下有其他房屋，但若面积过小、区位偏远不便，无法满足家庭成员就医、就学等基本生活需求，尤其家庭中存在老人、未成年人等特殊群体的，案涉房屋仍可能被认定为“必需住房”，但若购房人名下有多套面积、区位均良好的住房，其购买案涉房屋仅为改善居住条件或进行房产投资的，其消费者优先权主张可能被否定。

2、房屋居住属性：商业公寓、办公用房等非传统住宅，若实际具备居住功能（如配备独立厨房、卫生间等生活设施），可能被认定为“用于居住的房屋”。另，车位亦可能被认定居住生活的必要条件，而纳入“居住需求”范围予以保护。

需特别提示，司法实践中部分法院将案涉房屋用于父母、亲属等居住使用的情形认定为具有生活必需性，并据此否定建设工程价款优先受偿权，该类裁判并非个例。如遇前述情形，应结合当地司法裁判口径及实务经验予以具体研判，充分识别法律风险，并制定针对性应对方案。

（二）居住事实的“真实性”：是否已实际入住并稳定使用

“实际入住”是证明购房人居住需求真实性的关键证据，法院通常会核查以下三类材料：

1、生活缴费凭证：水电燃气费、物业费的长期连续缴纳记录是证明实际居住的重要依据，若仅为临时补缴费用或仅有1-2个月缴费记录的，该类凭证可能不被采信；

2、公共服务记录：社区居住登记、子女就近就学证明、老人属地就医记录等材料，可有效印证购房人的生活轨迹与案涉房屋的关联性；

3、实际使用状态：无法自行获取证据的情况下，可申请法院实地勘察，若房屋处于毛坯空置状态且购房人无法作出合理解释的，难以认定其真实居住。

（三）交易行为的“合法性”：是否存在虚假交易或规避执行情形

以房抵债及关联交易系合法性审查的核心风险领域，亦为房地产开发企业实现个别清偿、转移财产的常见方式，对于施工方而言可从以下角度进行抗辩：

1、以房抵债行为伪装房屋买卖：以房抵债的核心目的在于消灭金钱债权，与基于生活居住需求而形成的真实房屋买卖存在本质区别。可从购房人不具备消费者身份的角度，否定其相关优先权主张。

2、关联方之间的虚假交易行为：突破重点主要包括两方面：一是关联关系核查，包括亲属关系、关联企业等关联主体的认定；二是交易价格与付款真实性审查，重点关注交易价格明显低于市场价格、无真实有效付款凭证等情形。

3、网签、合同备案手续不完备：在预售资金日趋严格的监管背景下，购房资金未按规定进入监管账户的，通常无法完成网签及商品房买卖合同备案手续。因此，网签、合同备案等手续不完备，可作为否定交易合法性的重要审查路径。

需特别提示，执行异议程序中，房屋相关事实认定与证据收集工作，往往受到住建、不动产登记等行政部门的信息及权限限制。实践中，部分地区（如云南省）近三年仍能出现房屋查封后办理网签备案的情形，此时网签备案手续的合法性与有效性将成为执行异议案件的核心争议焦点，将直接涉及行政权与司法权的冲突与协调。存在法院为避免与行政行为产生直接对抗，倾向于支持案外人执行异议的裁判思路，将极大影响案件处置难度。

四、典型案例

案例：（2025）云民终209号

1、基本案情：施工方D公司查封发包方E公司名下近400项不动产，案外人C（系E公司劳务分包人）依据“三方抵债协议”，就其中2套办公性质房屋向法院提出执行异议，主张其对房屋的权利顺位优先于施工方的建工优先权。

2、法院查明事实：（1）案外人C与E公司签订劳务分包合同，验收合格并办理结算手续。（2）抵顶协议签署时间早于法院查封，抵顶金额与结算情况一致且价格合理，但网签手续办理于法院查封之后。（3）房屋虽产权登记为商业服务用途，但具备厨房、卫生间等生活设施。（4）案外人C缴纳了物业费并办理入住手续。（5）房屋用于案外人C父母、自身及子女居住。（6）案外人C除抵顶房屋外名下无其他房屋。

3、法院认为：“案涉两套房屋面积均不大且现有证据物业费收款凭证、照片等能够证明案外人C对于案涉两套房屋系用于满足家庭居住生活需要”，进而支持案外人异议请求。

五、应对策略：“两步抗辩法”

第一步：精准狙击“居住需求真实性”

1、调查房产信息：协调法院出具调查令，调取购房人及其家庭成员的全域房产登记信息，重点核查住房数量、单套面积及人均面积，若购房人名下有2套及以上大面积住房的，可直击其权利基础。

2、固定空置证据：收集包括物业公司出具的空置证明、长期无水、电、燃气缴费流水等使用记录、房屋现场空置照片、邻居证言等，形成完整的空置证据闭环。

3、论证购房目的：结合购房人家庭结构、工作及生活地点等信息，论证购房系投资或奢侈消费，非为满足基本生存居住需求。

第二步：穿透核查“交易真实性”

1、识别以房抵债：要求购房人提供基础债权凭证、债权形成的资金流水、抵债金额核算依据，审查基础债权的真实性及合理性。

2、排查异常环节：重点关注合同签订时间与查封时间的临近性、房款支付方式是否符合监管规范、交易价格是否显著低于市价等。

3、核查交易手续：调取案涉房屋的合同备案与网签记录，审查买受人对未办证存在过错。

第三步：因地制宜，切莫生搬硬套

1、深度研判管辖法院裁判尺度：针对管辖法院开展系统性类案检索与裁判规律分析，梳理、提炼房屋执行异议、建设工程价款优先受偿权认定、交易真实性审查等核心争议的裁判逻辑与裁量标准；结合案情预判审理思路与风险节点，搭建契合司法导向的抗辩体系，防范诉讼被动。

2、前置摸排行政调证路径，制定差异化策略：提前对接属地住建、不动产登记部门，摸排权属查询、网签备案调取、预售资金监管核查等关键证据的办理程序、时限及实操惯例，评估调证权限、流程等实操障碍；针对各部门办事要求，定制差异化调证方案及应急举措，保障核心证据合法高效调取，夯实案件审理证据基础。

六、结语

工程款回收直接关乎建工企业的生存与持续发展，面对《执行异议之诉司法解释》落地带来的权利保护挑战，施工方不应被动应对，而应深入理解规范精神，紧扣“居住真实性”和“交易合法性”两大核心突破口，构建扎实的证据体系，实现精准的有效抗辩。唯有主动出击、策略得当，方能在权利博弈中维护自身合法权益，为工程款回收扫清障碍。

  

徐虎，男，北京市首信律师事务所管理合伙人，中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司法律顾问、中国电力企业联合会法律分会创始会员、北京社会治理法治研究会会员。

执业二十五年来，主要为政府、央企提供法律服务，在政府监管合规、资本市场投资、房地产、建设工程法律领域有深入的研究和丰富的经验，并在上述领域为多家客户代理中国国际经济贸易仲裁委员会、北京仲裁委员会、香港国际仲裁中心商事仲裁案件及法院的重大诉讼、执行案件，业绩优良。

文章作者简介：刘帅律师简介

刘帅,男，北京市首信律师事务所执业律师，中共党员，硕士学历，拥有律师与会计双重从业资格。

执业期间，主要为政府、建工类国央企、证券公司、银行提供专业法律服务，在政府监管合规、建设工程、资本市场、金融租赁、债券纠纷、破产、公司内控管理等领域诉讼、仲裁及非诉方面拥有丰富经验，业绩优良。